• + Değerleme Öncesi Hazırlık Aşaması

    Değerleme öncesi hazırlık aşamasında, değerlenecek mülkle ilgili bilgiler toparlanır. Mülkün bulunduğu bölgede daha önce iş yapılıp yapılmadığı kontrol edilir, mülkün ulaşım noktaları araştırılır, çevresindeki sosyal donatı alanları incelenir. Mülk ve çevresi hakkında genel bilgiler toparlandıktan sonra gayrimenkulü gösterecek kişiden randevu alınır. Randevu aşamasında adres teyit edilir. Randevu sırasında alınan adres bilgisi ile randevudan önce mülk ile ilgili elde edilen bilgiler ve adres bilgilerinin uyumluluğu irdelenir.

    + 1.a. Database Sorgulaması:


     

    Değerlemesi yapılacak olan bir mülkün ada-parsel numarası ile arama yaptırılmalıdır. Değerlemesi yapılan mülkün bulunduğu parselde bulunmasa bile aynı adadaki diğer parseller bulunabilir. Aynı adadaki parseller birbirlerine yakın olacağı gibi aynı paftadaki adalar da birbirlerine yakındır. Yakın çevresindeki ada veya parsellerden konu mülkün net olarak yeri tespit edilemez. Fakat yakın çevresi hakkında bilgi toparlanabilir.

    Değerleme aşamamasındaki adımlardan birisi “Çevre Analizi ve Veri Toplama” ‘dır. Yakın çevresinde bulunan bir mülke ulaşmak, mülkün yakın çevresini inceleme imkanı verir. Bulunan mülkün rapordaki adres bilgisinden yararlanarak, şehir haritalarından mülkün çevresindeki muhtemel ana arterler, bağlantı yolları, sosyal donatı alanları tespit edilebilir. Tespit edilen ana arterler, bağlantı yolları ve sosyal donatı alanları, değerleme aşamasında değerleme uzmanının işin kolaylaştır, sahada daha hızlı hareket etmesini sağlar.

    Genel olarak bölge tespit edildiğinde internet imkanları ile bölgedeki rayiçler araştırılır. Bütün bu bilgi birikimi, değerleme uzmanını mülkü gösterecek kişi karşısında güçlü kılacak ve değerleme uzmanını etkisi altına almaya çalışanların gücünü kıracaktır.

    + 1.b. İnternetten Ada Parsel Sorgulanması:


     

    İnternet imkanlarını kullanarak bazı il/ilçelerde parsele ulaşmak mümkündür. Bazı belediyeler web sayfaları aracılığıyla şehir haritalarını yayınlamaktadır. Dijital olan bu haritalarda adres araması veya ada-parsel araması da yapılabilmektedir. Ayrıca bazı belediyelerin web sayfalarından imar durumlarına da ulaşılabilir.

    Değerleme uzmanları, değerleme yaptıkları bölgenin bağlı olduğu belediyelerin internet (varsa) imkânlarını kullanarak, değerleme öncesinde mülkün bulunduğu bölge hakkında bilgi edinebilirler.

    + 1.c. Randevu Alınması:


     

    Değerleme uzmanları değerleme öncesi hazırlık aşamasında yukarıda bahsedilen genel incelemeleri yaptıktan sonra, mülkün tapusunu inceler, belediye ve tapu adımlarında karşılaşabileceği sorunları tahmin etmeye çalışır.

    Örnek olarak değerleme uzmanının değerlemesini yapacağı mülkün tapusunun kat irtifak tapusu olduğu varsayılsın. Değerleme uzmanı bir kat irtifak tapusu ile karşılaştığında bazı analizleri yapabilmelidir;

    Örneğin tapunun tescil tarihi itibari ile yapı kullanma izin belgesinin olmayacağı gibi.
    Örneğin tapu tescil tarihi yeni ise mülkün inşaatı devam eden bir mülk olma olasılığının yüksek olması veya yeni bir mülk olması gibi.

    Örneğin tapu tescil tarihi eski ise, belediye aşamasında yapı kullanma izin belgesini almasına mani bir durum olup olmadığını irdelemesi gerektiği gibi veya tapu tescil tarihinden sonra yapı kullanma izin belgesi almışsa tapuda kat mülkiyetine dönüştürülüp dönüştürülmediği gibi.

    Değerleme Uzmanı değerlemesi ile ilgili ulaşabildiği bilgileri toparladıktan sonra, mülkü gösterecek kişiyi arar ve hem kendisinin hem de gösterecek kişinin uygun olduğu bir zamanda randevu alınır.

    Mülkü gösterecek kişinin randevu vermemesi ya da iş süresini aşan bir dilimde randevu vermesi durumunda operasyon departmanını arayarak durumu bildirir. İşin gecikme nedeni şayet şirket kaynaklı ise, müşterinin şirket üzerinde sözleşme gereği cezai muideleri bulunmaktadır. Operasyon departmanı bu durumu ivedilikle bildirir ve çözüm yolu arar.

    Değerlemesi yapılan mülkün iç mekânının görülmemesi ne değerleme uzmanının inisiyatifindedir, ne de şirketin inisiyatifindedir. Bir mülkün değerlemesinin dışarıdan yapılmasına yalnızca talebi yapan firma/banka karar verebilir. Şayet talebi yapan firma/banka mülkün dışarıdan değerlemesinin yapılmasını isterse, bu durumu kaşeli ve imzalı bir belgeyle şirkete bildirir. Bu durumda işin süresi, talebi yapan firma/banka’nın “dışarıdan yapılabilir” belgesini şirkete ulaştırdığı anda başlar.

    Mülkün dışarıdan değerlemesinin yapılması değerleme uzmanının inisiyatifinde olmadığından randevu aşamasında, mülkü gösterecek kişiye “mülkün iç mekânının görüleceği ve fotoğraf çekileceği” bilgisi verilmelidir. Şayet iç mekânın gösterilmek istenmemesi durumu randevu aşamasında halledilirse, mülke gitmeden sorunun çözümüne ulaşılabilir. Çünkü değerlemenin dışarıdan yapılmasına dair belgenin şirkete gelmesi zaman alacak bir durumdur. Değerleme Uzmanının sahada beklememesi ve zaman kaybetmemesi için bu durum randevu aşamasında halledilmelidir. Mülkü gösterecek kişi randevu verip, “iç mekânın görülemeyeceğini” veya “fotoğraf çekilemeyeceğini” belirtirse, değerleme uzmanları bu randevu almayacaktır. Operasyon Departmanınca sorun çözüldükten sonra randevu almak için yeniden aranacaktır.

    Mülkü gösterecek kişiden randevu alınma aşamasında, mülkün açık adresi ve açık bir tarifi alınmalıdır.

     Ayrıca Değerleme Uzmanları, mülkü gösterecek kişiyle değerlemesi yapılacak mülkte buluşur. Mülk görüldükten sonra da mülkten ayrı çıkar. Çevre analizi ve veri toplama aşamaları mülkü gösterecek kişiyle yapılmaz.

    + 1.d. Adres Bilgilerinin Çakıştırılması:


     

    Yukarıda bahsedilen üç adımda elde edilen bölge ve mülk bilgileri çakıştırılır ve verilerin tutarlılığı irdelenir. Değerleme Uzmanları çalışmalarında elde ettiği bilgilerde bir uyumsuzluk sezerse bu uyumsuzluğun üzerine gitmelidir.

    Sistemden (database sorgusu) elde edilen veriler, belediyelerin web sayfalarından elde edilen bilgilerle pekiştirilir ve mülkü gösterecek kişiden alınan adres bilgisi ile çakıştırılır. Değerleme uzmanı bu bilgilerle mülkün yerini doğru olarak belirlemiş olmayacaktır. Bu sebeple değerleme aşamasında belediye adımında numarataj servisinden, mülkü gösterecek kişinin vermiş olduğu adres bilgisinin doğruluğunu araştırır.

    Doğru adres tespiti, açıklanamayacak hatalardan birisi olan “yanlış yer tespiti” nin de önüne geçmiş olacaktır.

  • + Değerleme Aşaması

    Değerleme aşamasının büyük bir kısmı sahada uygulanır, nihai rapor ise ofiste hazırlanır. Değerleme aşamasının saha bölümünde, mülkün yasal durumu incelenir, kısıtlamalarının var olup olmadığı irdelenir. Mülkü gösterecek kişinin vermiş olduğu adres bilgisi kontrol edilir. Mülk ve çevresi incelenir ve mülke baz teşkil edecek veriler toplanır. Değerleme aşamasının ofis bölümünde ise sahada toplanan veriler toparlanır ve mülkün değerine yönelik çalışmalar yapılır. Çalışma kağıtlarını baz teşkil eden nihai rapor hazırlanır.

    + 2.1. Tapu Kayıtlarının Araştırılması:


     

    Tapu Sicil Müdürlüklerinde aşağıdaki işlemler yapılır:
    - Değerlemesi istenen taşınmazın tapusu ile tapu kayıtlarının uyuşup uyuşmadığı tespit edilir.
    - Tapu üzerinde kısıtlayıcı unsurlar tespit edilir
    - Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli ise taşınmazın bina içerisindeki yeri tespit edilir.

    + 2.1.1. Talep edilen tapu ile tapu kütüğündeki kayıtların karşılaştırılması:


     

    Değerleme uzmanı tapu kayıtlarını incelerken öncelikle yapması gereken, taleple birlikte gelen tapu senedindeki bilgiler ile tapu kütüğündeki bilgilerin uyuşup uyuşmadığının kontrol edilmesidir. Ada, parsel, yüzölçümü ve malik değişiklikleri en çok rastlanan farklılıklardır. Başka bir değişle değerleme uzmanı tapu kayıtlarındaki değişiklikleri tapu kütüğü ile karşılaştırmalı, varsa farklılıkları ve bu farklılıkların sebepleri ile tarih/yevmiye bilgilerini edinmelidir.

    + 2.1.2. Tapu üzerinde kısıtlayıcı unsurların tespit edilmesi:


     

    Değerleme uzmanı ilgili tapu sicil müdürlüğündeki tapu kütüklerindeki kısıtlayıcı unsurların (takyidat) olup olmadıklarını inceler. Şayet kısıtlayıcı unsur var ise, kısıtlayıcı unsurun ne olduğu, ne zaman, hangi yevmiye numarası ile konulduğu gibi bilgileri alır ve raporunda bu kısıtlayıcı unsuru açıklayarak bu bilgilere yer verir.
    Örneğin taşınmaz üzerinde intifa hakkı olması taşınmazın satışını güçleştirmektedir. 150/c (satışa arz) şerhinin olması veya kamu haczi olması taşınmazın satışını engellemektedir. Bu gibi durumlar raporda açılanır.
    Ayrıca kamulaştırma şerhinin olması veya belli bir yüksekliğe kadar irtifak hakkı olması gibi durumlarda yevmiye defterlerinden tapu arşiv dosyasına gidilerek bunların ayrıntısı araştırılır. Tapudan ayrıntısına ulaşılamazsa ilgili kurumdan, örneğin kamulaştırma şerhi varsa şerhi koyan kurumdan bu bilgilerin ayrıntısı araştırılır.

    + 2.1.3. Kat İrtifaklı/Mülkiyetli taşınmazların yerinin tespit edilmesi:


     

    Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli taşınmazların bina içerisindeki yerlerinin tespiti sadece kat irtifakının tescil ettirildiği mimari projede belirlenmiştir. Tapu kütüklerinde ilgili taşınmazın bağımsız bölüm numarası ve kat numarası verilerek tescil edilmiştir. Fakat taşınmazın hangi bağımsız bölümün, kattaki hangi daire olduğu yazmamaktadır.
    Örneğin her katta 4 dairesi olan 4 katlı bir binayı ele alalım. Kat irtifakına göre zemin katta 1-2-3-4 nolu bağımsız bölümler, 1. katta 5-6-7-8 nolu bağımsız bölümler, 2. katta 9-10-11-12 nolu bağımsız bölümler, 3. katta 113-14-15-16 nolu bağımsız bölümler olsun. Değerlemesi yapılan daire ise 2. katta 11 nolu bağımsız bölüm olsun. İlgili tapu sicil müdürlüğünden 11 nolu bağımsız bölümün takyidatı incelenebilir. Fakat 11 nolu bağımsız bölümün 2. kattaki yeri belli değildir. Bu sebeple tapu arşivinde yer alan kat irtifak projelerinin görülmesi esastır. 11 nolu bağımsız bölümün 2. kattaki yeri sadece arşivde yer alan kat irtifak projelerinde tanımlanmıştır.
    Değerlemesi yapılan taşınmazın kat irtifak projesindeki yeri tespit edildikten sonra, taşınmazın yerindeki durumu ile karşılaştırılır. Şayet kat irtifak projesindeki yeri ile mevcut binadaki yeri uyuşuyorsa, raporda takyidat bölümünde “konu taşınmazın mevcut bina içindeki yeri kat irtifak projesi ile uyumludur“ şeklinde yazılmalıdır. Şayet uyumsuzluk varsa “konu taşınmazın binadaki yeri ile kat irtifak projesindeki yeri uyuşmamaktadır” şeklinde açıklama yapılmalıdır. Uyuşmazlık durumunda sebebi araştırılmalıdır. Bu durumda ya “taşınmazı gösteren kişi yanlış yer göstermiş olabilir”, ya da “trampa” söz konusudur.

    + 2.2. Belediye Araştırması:


     

    Değerleme aşamasının ikinci adımı mülkün yasal durumunun incelenmesidir. Değerleme uzmanları için en önemli unsurlardan birisi, mülkün yasal kısıtlamalarıdır. Mülk mücavir alan sınırları içerisindeyse, mülkün yapılaşmasına ait araştırmalar bağlı oldukları belediyelerde, mücavir alan sınırları dışındaysa, Bayındırlık ve İskân İl Müdürlüklerinde, öngörünüm alanında ise Boğaziçi İmar Müdürlüğünde yapılır. Değerlemesi yapılan mülk eski eser niteliğinde ya da sit alanı içerisindeyse, bağlı oldukları belediyelerin yanında, Anıtlar Yüksek Kurulunda da inceleme yapılır. Değerlemesi yapılan mülk köy yerleşik alanı veya civarında kalıyorsa, değerleme uzmanları muhtarlıklarda inceleme yapmalıdırlar.

    Değerleme aşamasının, “Belediye İncelemesi” beş adımda yapılır. Bunlar;
    - İmar Durumu Sorgulaması
    - İmar Arşiv Dosyası Sorgulaması
    - Numarataj
    - Harita Servisi
    - Emlak Servisleri (Gerekli Durumlarda)

    Değerlenen mülk yasal bir bina bile olsa, mülkün yapılaşma koşulları irdelenmelidir. Binanın inşa edildiği tarihteki imar durumu ile mevcut imar durumu incelenmeli ve imar durumlarının değişip değişmediğine dikkat edilmelidir. Örneğin, değerlenen mülk 25 yıllık bir apartman dairesi olsun. Apartman dairesinin bulunduğu bina, 25 yıl önceki imar durumuna göre 5 katlı bir bina iken, yeni imar durumuna göre kat sayısı 8’e çıkarılmış olduğunu varsayalım. Değerlemeciler, bu gibi durumlarda, değerlemenin yapıldığı tarihte, “mevcut bina, üzerine oturduğu arsayı etkin ve verimli kullanmadığı” analizini yapmalıdırlar. Ayrıca özellikle arsa değerlemelerinde yapılaşma koşulları, değeri doğrudan etkileyen bir unsur olması sebebiyle iyi irdelemelidirler. Değerlemeci değerlemesini yaptığı arsanın üzerine ne kadarlık bir kapalı alan inşa edilebileceğini ve nasıl bir bina yapılacağını bilmelidirler.
    İmar Durumu sorgulaması yapıldıktan sonra, arşiv dosyası incelenmelidir. Arşiv dosyaları, mülk için yapılan tüm resmi yazışmaları kapsar; imar durumu, yapı ruhsatı, yapı tatil tutanakları, encümen kararları, yapı kullanma izin belgeleri, projeler vs.
    İmar Durumu ve İmar Arşiv Dosyası incelendikten sonra, doğru mülkün değerlemesini yapabilmek için, belediyelerin numarataj servislerinden ada-parsel ile adres bilgisi temin edilir. Bu şekilde değerleme öncesi hazırlık aşamasında elde edilen bilgilerin doğruluğunun da teyidi yapılmış olur.
    Parselin terleri varsa, ada-parsel bilgisi değişmişse, 18 uygulaması yapılmışsa harita servislerinden de ilgili bilgiler temin edilmelidir. Belediyedeki son olarak da bazı durumlarda emlak servislerinden bilgiler alınır. Örneğin teminat amaçlı piyasa değeri bulunurken, imar durumuna göre mülkün kamuya terk alanında kalması durumunda emlak beyan değer bilgisi kullanılmalıdır.

    + 2.2.1. İmar Durumu Sorgulaması:


     

    Değerlemenin belediye araştırmasının ilk adımı değerlemesi yapılan taşınmazın mevcut imar durumunun belirlenmesidir. Değerlenen taşınmaz tüm yasal sorumluluklarını yerine getirmiş olsa bile, değerleme tarihinde geçerli olan mevcut imar durumunu incelemelidir.
    Mevcut imar durumunun incelenmesi, parselin hangi imar planında kaldığı, yapılaşma koşullarının ne olduğu, terklerinin olup olmadığı gibi ayrıntıları kapsar.
    Parselin hangi planının olduğu da iyi irdelenmelidir. Örneğin 1/5000 ölçekli nazım imar planları ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planları birbirinden farklı olduğundan değerlemede kullanılan kriterlerde farklı olacaktır. Yapılan en önemli hatalardan birisi “plan yok” başlığı ile verilebilir. “Plan Yok”, değerlemeci için hiç bir şey ifade etmemektedir. Bu durumda olmayan planın hangisi olduğu irdelenmelidir.

    Planlar imar kanununda aşağıdaki gibi sınıflandırılmıştır:
    1. Bölge Planları (1/50,000)
    2. İmar Planları
    a. Nazım İmar Planları
    i. Çevre Düzeni Planı (1/25,000) - (Büyükşehir Belediyeleri hazırlar)
    ii. Nazım Plan (1/5,000) – (Büyükşehir Belediyeleri hazırlar)
    b. Uygulama İmar Planı (1/1,000 – (İlçe Belediyeleri hazırlar)
    Öncelikle değerlemesi yapılan taşınmazın parselinin hangi planda kaldığı irdelenmelidir.

    Parsel 1/25,000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında kalıyorsa; çevre düzeni plan kararları edinilmelidir.

    1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kalıyorsa; nazım imar plan kararları edinilmelidir. 1/5000 ölçekli nazım imar planları dijital ortamda ise parselin terkleri ve yapılaşma şartları edinilebilir. Eğer plan dijital ortamda değilse, 1/5000 ölçekli planda parsel çok küçük kalacağından, yapılaşma koşulları ve terkler net olarak belirlenemeyeceğinden daha genel bilgiler alınır ve özellikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının onanma tarihi, planın adı ve yoğunluğu sorgulanır. Ayrıca 1/1000 ölçekli uygulama imar planının hazırlanıp hazırlanmadığı, hazırlanıyor ise ne aşamada olduğu ve yaklaşık olarak ne zaman onaylanabileceği gibi bilgiler sorgulanır.

    1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde kalıyorsa; aşağıdaki bilgiler sorgulanır:
    - Planın onanma tarihi
    - Planın adı
    - Nizamı (ayrık, bitişik, ikiz)
    - Yapılaşma türü (konut, ticaret, sanayi, fuar vs)
    - TAKS
    - KAKS/Emsal
    - Maksimum bina yüksekliği
    - Çekme Mesaleri
    - Parselin terklerinin olup olmadığı
    bilgileri açık açık alınmalıdır. Görüşülen kişi vermeyi unutursa yada ihmal ederse ısrarla yukarıdaki maddeler istenmeli, çıktısı alınabiliyorsa alınmalıdır. Ayrıca yapılaşma koşullarının ayrıntısının bulunduğu plan notları tedarik edilmelidir.

    Planı bulunmayan alanlarda değerleme yapılıyor ise değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu yer önemlidir. İmar kanununa göre son nüfus sayımında nüfusu 10,000 ‘in üzerinde olan yerlerde plan yapılması zorunludur. Dolayısıyla planı olmayan bir alanın mutlak suretle nüfusunun 10,000 ‘in altında olması gerekmektedir. Nüfusu 10,000 altında olan alanlarda ise konu taşınmazın bulunduğu yer önemlidir. Buna göre üç durum söz konusudur; değerlemesi yapılan taşınmaz;
    - ya bağlı olduğu belediyenin yerleşik alan sınırları içindedir veya belediye mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarındadır – ki bu durumda plansız alanlar imar yönetmeliğinin 4. bölüm hükümleri geçerlidir.
    - Ya belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarda kalmaktadır -ki bu durumda plansız alanlar imar yönetmeliğinin 5. bölüm hükümleri geçerlidir.
    - Ya da belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yerleşme alanı dışında (iskân dışı) kalmaktadır ki, bu durumda plansız alanlar imar yönetmeliğinin 6. bölüm hükümleri geçerlidir.
    Bu sebeple değerlemesi yapılan taşınmaz şayet plansız bir alanda kalıyorsa, yukarıda verilen üç başlıktan hangi gruba girdiği belirlenmelidir.

    + 2.2.2. İmar Arşiv Sorgulaması:


     

    Değerleme uzmanları İmar Arşiv Dosyalarını incelemekle sorumludurlar. Değerlemesi yapılan mülkün yasal kısıtlamaları imar arşiv dosyasında bulunur. Parsel üzerine yapılan bir bina için gerekli tüm evrakların bir nüshası bu dosyalarda toplanır; imar durumu, yapı ruhsatı, plan ve projeler vs. Ayrıca imar planına ve/veya ruhsatına aykırı bir yapılaşma varsa, fen memurlarının tuttukları yapı tatil tutanakları, bu yapı tatil tutanağına istinaden alınan encümen kararları ile meclis kararları, açılmış bir davanın evrakları ve sonucu da arşiv dosyalarında tutulur.

    Değerleme Uzmanlarını ilgilendiren evraklar aşağıdaki gibidir:

    + 2.2.2.1. İmar Arşiv Dosyasının Numarası:


     

    Her imar arşiv dosyasının bir numarası vardır. İmar arşivlerinde bu dosyalar saklanır. Genelde yıl ve dosya numarasının birleştirilmiş halidir. Örneğin parselle ilgili ilk işlem 1974 yılında yapılmışsa ve işlem numarası 120 ise, bu parsele ait imar arşiv dosyası “74/120” gibi numaralandırılır. Bu dosyalar imar arşivinde yıllara göre dizililer.

    + 2.2.2.2. İmar Durumu:


     

    Parsel üzerine bir bina inşa edilecekse veya edilmişse, öncelikle o parselin imar durumu alınır. İmar durumu, bir imar parselinin arsa ve yapı bakımından durumunu belirleyen çaplı bir belgedir.

    Değerleme uzmanlarının İmar Durum Belgesinden alınması gereken bilgiler:
    - İmar planının onaylanma tarihi
    - İmar durum belgesinin alındığı tarih ve numarası
    - Yapılaşma koşulları

    + 2.2.2.3. Yapı Ruhsatı:


     

    Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Bayındırlık ve İskân Müdürlükleri) verilen izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. madde de belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemi de ruhsat alınmaksızın başlanamaz.
    Bir binanın inşa edilebilmesi için önce imar durumu alınır ve bu imar durumuna istinaden mimari proje çizilir. Çizilen bu projeye istinaden bir yapı ruhsatı alınır.

    Değerleme uzmanları yapı ruhsatından aşağıdaki bilgileri irdelemelidirler:
    • Uygulama imar planının hangi tarihte onandığı,
    • İmar durum belgesinin alındığı tarih ve numarası,
    • Yapı ruhsatının veriliş amacı,
    • Yapı ruhsatının tarih ve numarası,
    • Yapının kat sayısı (yol seviyesi altında, yol seviyesi üstünde),
    • Yapının yapı sınıfı,
    • Yapının birimleri ve alanları (konut, dükkan, ortak alan vs),
    • Temel vizesinin olup olmadığı.

    İmar Kanununun 21. maddesine göre, bütün yapılar, aynı kanunun 27. maddesinde belirtilen istisnalar dışında belediye veya valiliklerden “yapı ruhsatı” almak mecburiyetindedir. Ayrıca ruhsatlı yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması yeniden ruhsat alınmasına tabidir. Bağımsız bölümlerin brüt alanları artmıyorsa ve niteliği değişmiyorsa ruhsat hiçbir vergi, resim ve harca tabi değildir.
    Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
    Yapı ruhsatı yeni bir yapı için alınabileceği gibi, mevcut bir yapı içinde alınabilir. Mevcut yapıda ruhsata tabi olan değişiklikler yapılmak istendiğinde “tadilat ruhsatı” alınır. İmar durumuna göre bina yapma hakkı bulunan yapılarda, ilave yapı yapabilmek için “ilave ruhsatı” alınır.
    Tadilat ruhsatı ve ilave ruhsatlarında alınması gereken bilgilerden yukarıda verilenlerin arşivinde “ilk ruhsatın tarih ve numarası” alınmalıdır. Değerleme uzmanları ayrıca ruhsat üzerindeki diğer bilgileri de incelemelidir. Örneğin ruhsat süresinin ne zaman dolacağı, yapının inşaat sistemi, tesisatlar, ısıtma sistemi vb bilgileri irdelemelidir.
    İmar Kanununun 27. maddesinde ruhsata tabi olmayan yapılar ve uyacakları esaslar aşağıdaki gibidir:
    Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve iskân ruhsatı aranmaz. Ancak yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve muhtarlıktan izin alınması gerekir.
    Gelişme alanlarında yapı ruhsatı almanın koşulları da İmar Kanunun 23. maddesinde açıklanmıştır:
    İskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına (gelişme alanına) ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
    a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
    b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, şarttır.

    Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini %25 peşin ödeyip geri kalan %75'ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.

    Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez.
    Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.
    Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye ödeyenlere aynen geri verilir.
    Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.
    Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.
    Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeliğinde belirtilir.
    İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır.
    İmar planlarında meskun saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır.

    + 2.2.2.4. Yapı Kullanma İzin Belgesi:


     

    Ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren; ruhsat bilgilerini inşaatın bitim tarihini, tapu kaydını, adresini, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, arsa paylarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren ve Belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen belgeye İskan Raporu denir.
    İskan raporu almak için inşaat sahibi, müteahhidi veya yetkilisi bir dilekçe ile Belediyeye başvurmalıdır. Başvuruyu alan Yapı Kullanma İzni teknik elemanları binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını yerinde kontrol ederek saptar. Binanın herhangi bir teknik eksikliği yoksa mak sahibi veya müteahhidinden yapıyla ilgili olarak TEDAŞ, TÜRK Telekomünikasyon A.Ş., Sivil Savunma Müdürlüğü, İtfaiye Müdürlüğü gibi kuruluşlardan su, elektirik, telefon, sığınak, yangın, asansör tesisatları ile ilgili teknik raporlarla, yapının fenni sorumlusundan yapının kontrolü altında ruhsat ve eki projesine uygun olarak yapıldığına dair noter onaylı taahhütnameyi Yapı kullanma İzni Amirliğine vermesi istenir. Teknik raporlarla taahhütname verildikten sonra yapı için “Genel İskân Raporu” düzenlenir.
    Genel iskan raporu düzenlenmiş binalardaki bağımsız bölüm sahipleri 3 adet tapu fotokopisi ile Belediye İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni Amirliğine başvurarak yapı kullanma izni harçlarını emlak vergisi ve katılım paylarını ödeyerek ve vergi dairesinden ilişiğini keserek kendi bağımsız bölümü için “yapı kullanma izin belgesi” alabilir. Yapı kullanma izni ile ilgili kuruluşlara başvurarak su, elektrik ve telefon abonelikleri de yaptırılabilir.
    Yapı kullanma izni olmayan yapılar bina ve binadaki bağımsız bölümlere su, elektirik ve telefon bağlantısı yapılamaz.
    Değerlemeciler, değerlemesini yaptıkları mülklerin Yapı Kullanma İzin Belgesinin olup olmadığını kontrol etmelidirler. Yapı Kullanma İzin Belgesi, o mülkün fen ve sağlık yönünden kullanılmasında sakınca olmadığına ve yapının tamamen ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edildiğine dair önemli bir resmi evraktır.


    İmar Kanununun 30. maddesi aşağıdaki gibidir:
    “Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren ilgili merci (belediye veya valilikler), İmar Kanunun 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili mercilerden (belediye veya valilikler) izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
    Belediyeler, valilikler, mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. “

    Kullanma izni almamış yapılar için İmar Kanunun 31. maddesi aşağıdaki gibi düzenlenmiştir:
    “İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.”


    Değerleme uzmanları yapı kullanma izin belgelerinde aşağıdaki bilgileri irdelemelidirler:
    o ruhsat tarihi ve numarası
    o yapı sınıfı
    o yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı
    o bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı
    Ayrıca değerlemeciler, yapı kullanma izin belgesini baz teşkil eden ruhsat ile uyumlu olup olmadıklarını irdelemelidirler. Yapı kullanma izin belgesi ile yapı ruhsatı uyumsuz ise, tadilat ruhsatının olacağını bilmelidirler.

    + 2.2.2.5. İmar Affı ile Alınan Yapı Kullanma İzin Belgesi:


     

    İmar Affı Kanunu, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapıları için çıkarılmıştır.
    İmar Affı ile yasallık kazandırıldığından dolayı, değerlemeciler bu tür değerlemeleri yaparken 2981 sayılı imar affından alınan yapı kullanma izin belgesini ve röleve projesini incelemelidirler. İmar Affı ile alınan Yapı Kullanma İzin Belgesi, Yapı Kullanma İzin Belgesi gibi geçerlikli olup, mülkün fen ve sağlık yönünden kullanılmasında sakınca olmadığına dair önemli bir resmi evraktır.

    Değerleme uzmanları yapı kullanma izin belgelerinde aşağıdaki bilgileri irdelemelidirler :
    o yeminli teknik büro
    o aftan yararlanmak için yapılan müracaat tarih ve numarası
    o müracaat sonucu
    o röleve projesi onay numarası, onay tarihi,
    o alınan yapı ruhsatı ile birlikte yapı kullanma izin belgesi nın tarih ve numarası
    o yapı sınıfı
    o yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı
    o bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

    + 2.2.2.6. Yapı Tatil Tutanağı ve Encümen Kararları:


     

    İmar Kanununun 32. maddesine göre, ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde muttali olunması (haberdar olmak, öğrenmek, farkına varmak) üzerine, belediye veya valilikçe o andaki durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat durdurulur. Durdurma esnasında “yapı tatil tutanağı” tutulur. Yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş olunur ve bir nüshası da muhtara bırakılır.
    Yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasından en çok bir ay içinde, yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak ilgili merciden mühürün kaldırılmasını talep eder.
    Ruhsata aykırı olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu anlaşılırsa, mühür ilgili mercii tarafından kaldırılır. Aksi takdirde ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, ilgili merci tarafından yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
    Yapı mühürlendikten sonra inşaat yapı sahibi tarafından bozularak inşaatına devam ettiği takdirde, ikinci defa aynı işlemler yapılır. Mühür bozma ve ikinci mühürden yani mühür fekkinden dolayı Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunularak, kamu davası açılabilir.
    Süresi içerisinde yasal hale getirilmeyen yapıya Encümence, Encümen Kararı aldırılır. Encümen Kararı; yıkım ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184. maddesine göre Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulması hususunu içerir.
    5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi 12.10.2004 tarihinde yürürlüğe girmiştir. “İmar Kirliliğine Neden Olma” başlığı altında belirtilen 184/1. maddesinde; “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır”, 184/5. maddesinde; “Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar” denilmektedir.
    Türk Ceza Yasasının yürürlüğe girdiği 12.10.2004 tarihinden itibaren tutulan Yapı Tatil Zabıtları ile Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunularak kamu davaları açılmaktadır.
    2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası'na göre Tarihi Eser yapılar korunması gerekli taşınmaz varlıklardır. Tarihi Eser, Tarihi Eser bitişiği ve Tarihi Eser karşısı konumunda ve sit alanlarında bulunan yapılara yapılacak her türlü müdahalede ilgili belediyeden ruhsat alınması, koruma kurulundan izin alınması gerekir. 2863 sayılı yasaya göre ruhsat ve izin alınmadan yapılan onarımlar ve eklentiler de Yapı Tatil Zaptı tutulur ve Encümen'den eski haline getirilmesi doğrultusunda karar çıkartılır.
    Ruhsat alınmış yapılarda, her hangi bir değişiklik yapılması yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Değişiklik; bağımsız bölümün bürüt alanını arttırmıyorsa, nitelik değişmiyorsa, binanın taşıyıcı unsurunu etkilemiyorsa ruhsata tabi değildir. İmar Kanunu'nun 21. maddesinde ruhsata tabi olmayan tadilatlar belirtilmiştir.

    Bunlar:
    o Çatı yapılması ve onarımı,
    o Bağımsız bölümlerdeki dahili tadilatlar,
    o Bahçe duvarı yapılması, bahçe tanzimi,
    o Cephelerde tadilatlar,
    o İç ve dış sıva, boya-badana yapılması,
    o Oluk, doğrama, döşeme, tavan kaplamalarının tamiri,
    o Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri
    o Pergole yapılması,

    634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu'nun 19. maddesinde binanın ortak alanlarında ruhsata tabi olmayan tadilatlarda, bütün kat maliklerinin rızası alınması gerekir. Kat maliklerince ihtilafa düşülen hususlarda ait olduğu mahkemeye başvurulması gerekmektedir.
    Ruhsat alınmadan yapılan tadilatlarda Yapı Tatil Zaptı tutularak, alınan Encümen Kararlarına itiraz edilerek İdare Mahkemelerine başvurulur. Mahkeme heyetince yapılan tadilatın ruhsata tabii olup olmadığı incelenerek, ruhsata tabi olan tadilatlara ait işlemler Belediye lehine sonuçlanmaktadır.

    Değerlemeciler Yapı Tatil Tutanaklarında aşağıdaki maddeleri irdelemelidir:
    • Yapı tatil tutanak tarihi ve numarası
    • Gerekçesi

    Değerlemeciler Encümen Kararlarında aşağıdaki maddeleri irdelemelidir:
    • Encümen kararının tarihi ve numarası
    • Alınan karar

    + 2.2.3. Numarataj Servisinden Adres Sorgulaması :


     

    10.04.1927 tarih ve 1003 sayılı “Binaların Numaralanması ve Sokaklara İsim Verilmesi Hakkında Kanun” ve 21.03.1963 tarih ve 11361 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan “Numaralama Yönetmeliği” ne göre yapılan, yolların isimlendirilmesi ve binaların numaralandırılması işlemlerine numarataj denilmektedir.

    Belediyelerin numarataj servisleri,
    • belediye sınırları içinde mevcut bulunan yapıların adreslerinin belirlenerek bina cetvellerine ve numarataj paftalarına işlenmesi,
    • belediye sınırları içerisinde inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alan yapılara belirlenen adresler doğrultusunda kapı numaraları verilmesi,
    • cadde ve sokaklar ile binalardaki eksik levha ve kapı numaralarının hazırlanarak yerlerine takılması,
    • adres ile ilgili bilgilerin ilgili kişi ve kurumlara verilmesi veya bildirilmesi,
    • yıl içerisinde yapılan değişikliklerin başta Türkiye İstatistik Kurumu olmak üzere ilgili birimler ile diğer resmi kurumlara bildirilmesi işlemlerini yürütmekle görevlidir.

    Değerleme Uzmanları, değerlemesini yaptıkları mülklerin doğru adreslerini numarataj servislerinden tespit etmeleri gerekmektedir. Gayrimenkulü gösterecek kişinin vermiş olduğu adres bilgisi mutlaka kontrol edilmelidir. Değerleme Uzmanları sadece mülkü gösterecek kişinin vermiş olduğu adres bilgisine göre değerleme yapamaz.
    Değerleme Öncesi Hazırlık Aşamasında değerleme uzmanları mülkle ilgili inceleme yapar, mülkün civarında daha önce değerleme yapılıp yapılmadığı araştırır, belediyelerin web sayfalarından adres bilgisine ulaşır ve mülkü gösterecek kişiden mutlaka adres bilgisi alır. Bu bilgiler derlendikten sonra, belediyelerin numarataj servislerinden ada-parsel ile adres taraması yapılır. Şayet bilgiler birbirlerini destekliyorsa bir sonraki aşamaya, yani mülkün görülmesi aşamasına geçilir. Şayet bilgiler çelişiyorsa, müşteri tarafından verilen adres veya gayrimenkulü gösterecek kişinin verdiği adres bilgisi ile birbirini tutmuyorsa, değerleme uzmanları, operasyon departmanını haberdar eder. Operasyon departmanı da müşteri ile temasa geçerek durumu bildirir. Böylece yanlış yer tespitin önüne, o anda geçilmiş olur.
    Unutulmamalıdır ki, değerleme işlemindeki en önemli faktör doğru yer tespiti yapılmasıdır. Değerleme işi bir tahmin işidir fakat doğru yer işi bir tahmin işi değildir. Değerleme uzmanları doğru yer tespiti yapmak zorundadır.

    + 2.2.4. Harita Servisleri


     

    Harita servislerinin genel görevleri;
    • Yerinde olmayan ancak imar planı gereği yeni açılacak yolların harita üzerinde tespiti terk veya kamulaştırılacak binaların pafta üzerinde işaretlenmesi, terki ve kamulaştırılması gerçekleştirilen parsellerin yerinde işaretlenmesi ve yolun açılacak duruma getirilmesi,
    • Mevcut yollarda tasdikli imar planı gereğince yapılacak yol genişletme çalışmaları öncesinde terk edilen alanların tespiti, haritalara işlenmesi ve yerinde işaretlenmesi,
    • Yola işgalli parsellerin üzerindeki işgalin kaldırılması için ilgilisine tebligat çekilmesi,
    • İfraz, tevhid, yola terk işlemlerinin yapılması,
    • İmar Kanunun 18. madde uygulamasının yapılması,
    Şeklinde sıralanabilir. Ayrıca numarataj servislerinin bulunmadığı belediyelerde numarataj hizmeti de verirler.

    Değerleme uzmanları özellikle 18. madde uygulaması, ifraz, tevhid ve yola terk işlemleri ile karşılaştığında harita servislerin bilgi almalıdır.

    + 2.2.5. Emlak Servisleri


     

    Değerleme uzmanları bazı durumlarda belediyelerin emlak servislerinden, parselin emlak rayiç bedelini almaları gerekir. Raporun konusu şayet bir kredi kullandırmaya yönelik ise ve konu parsel imar planlarına göre tamamı kamuya terk alanında kalıyorsa, bu durumda mülkün krediye konu değeri olamayacağından, emlak servislerinden emlak vergisine baz olarak alınan değeri, raporunun nihai değeri olarak belirlerler. Aynı durum değerlemesi yapılan mülkün adil piyasa değerini içeren rapor konusu içinde geçerlidir. Şayet raporun konusu, imar durumuna göre kamuya terk alanında kaldığı halde bir varsayıma göre değer ise, (örneğin imar planında ter alanında kalmasaydı değeri ne olurdu gibi) bu durumda değerde baz olarak emlak servislerinin belirlediği rayiç değerleri alınmaz. Varsayım doğrultusunda değerleme yapılır.
    Ayrıca değerlemesi yapılan mülk, tarla vasıflı ise, çok ücra bir noktada ise ve tarıma uygun değilse; bu durumlarda da değerleme uzmanları bağlı oldukları belediyelerden emlak rayiçlerini almalıdırlar. Fakat raporun nihai değeri emlak rayiçleri değildir. Buradaki değer kabul görmüş değerleme yöntemlerinden birisiyle bulunur. Fakat bu tür bölgelerde çok fazla satış gerçekleşmeyeceğinden, belediyelerden alına rayiç bedeller taban fiyatı olarak düşünülmelidir. Bu durumun gerekçesi ise bu tür bir mülkün satılması durumunda en az vergi değerinden satışı gerçekleşecektir. Bu değerin altında satış gerçekleşse bile, emlak vergisi olarak en az bedel üzerinden vergi verilecektir.

    + 2.3. Mülken Yerinde İncelenmesi:


     

    Mülkün yerinde incelenmesi temel olarak iki grupta incelenir. Bunlardan birincisi dış inceleme, ikincisi ise iç incelemedir. Üzerinde bina olan mülklerde dış incelemede ana taşınmazın özellikleri incelenirken, iç incelemede bağımsız bölüm incelenir.

    + 2.3.1. Kat İrtifaklı / Kat Mülkiyetli Taşınmazların Yerinde İncelenmesi:


     

    Değerleme uzmanları dış incelemede aşağıdaki soruların cevaplarını arar:
    • Binanın caddeye/sokağa göre konumu nedir?
    • Cadde ya da sokağın araç veya yaya trafiğine yoğunluk durumu nedir?
    • Gürültü, pis koku vs gibi istenmeyen durumlar var mı?
    • Binanın çevre yapılaşmasına uygun olup olmadığı?
    • Binanın yaşı nedir?
    • Binanın yapı nizamı nedir?
    • Binanın kat sayısı nedir?
    • Binadaki yapılandırmalar nelerdir? (Duvar çit, özel güvenlik, otopark, peyzaj, yüzme/süs havuzu, spor alanları, çocuk oyun bahçesi vs)
    • Binanın girişi kaçıncı kattandır?
    • Binanın dış cephesi nedir ve yıpranma durumu nasıldır?
    • Yangın merdiveni var mı, varsa binanın neresinde ve nasıl bir yangın merdivenidir? (z tipi, dairesel vs)
    • Çatı kontriksiyonu ve katı kaplama malzemesi nedir?
    • Bodrum katları var mı? Bodrum katlar ne amaçla kullanılmaktadır?
    • Bahçe kapısı var mı? Varsa nasıl? (yana kayar bahçe kapısı, 90 derece açılan bahçe kapısı, villa kapısı vs)
    • Otoparkın kapısı var mı? Varsa nasıl? (otomatik kollu bariyerli, otomatik ferforje, otomatik çift kanat/tek kanat dairesl kapı)
    • Katlardaki daire sayısı nedir?

    Değerleme uzmanları iç incelemede aşağıdaki soruların cevaplarını arar :
    • Bağımsız bölümün brüt ve net alanları nedir?
    • Bağımsız bölümün cephesi nedir?
    • Bağımsız bölümün cadde/sokak’a göre konumu nedir?
    • Bağımsız bölümün zeminleri nedir?
    • Bağımsız bölümün iç kapıları ve dış kapısı nedir?
    • Bağımsız bölümün duvarları nedir?
    • Bağımsız bölümün tavanları nedir?
    • Kartonpiyer var mı?
    • Aydınlatma sistemi nedir?
    • Mutfak dolapları ve tezgâh nedir?
    • Banyo/wc malzemeleri nedir?
    • Balkon var mı? Varsa nereye bakıyor? Kapatılmış mı?
    • Manzara durumu nedir?
    • Bağımsız bölümün birimleri (oda-salon ve net alanları) nedir?

    + 2.3.2. Arsaların Yerinde İncelenmesi:


     

    • Arsanın caddeye/sokağa göre konumu nedir?
    • Cadde yada sokağın araç veya yaya trafiğine yoğunluk durumu nedir?
    • Gürültü, pis koku vs gibi istenmeyen durumlar var mı?
    • Çevredeki yapılaşma nasıldır?
    • Parselin şekli nasıldır? Yapılaşmaya uygun mudur?
    • Parselin eğimi nasıldır? Eğim parsele avantaj mı kazandırmıştır yoksa dezavantaj mı kazandırmıştır?
    • Parsel hangi cadde veya sokağa cephelidir ve cephe uzunlukları nedir?
    • Çevre yapılaşmasına göre konu parsele ne inşa edilebilir / ne inşa edilemez?

    + 2.3.3. Tarla/Bağ/Bahçelerin Yerinde İncelenmesi:


     

    • Arazinin caddeye/sokağa göre konumu nedir?
    • Arazinin köy merkezine uzaklığı nedir?
    • Arazi köy yerleşik alanı veya civarında mı yoksa köy yerleşik alanı dışında mı kalmaktadır?
    • Gürültü, pis koku vs gibi istenmeyen durumlar var mı?
    • En yakın yapılaşmaya olan uzaklığı nedir?
    • Arazide ne üretilmektedir? Alternatif üretimler var mı? Ne kadarlık mahsul elde edilmektedir ve elde edilen mahsul ne kadarlık kazanç getirmektedir ve bu kazancın elde edilmesi için gereken maliyet kalemleri nelerdir ve ne kadardır?
    • Arazi üzerinde dikili çok yıllık ağaç bulunmakta mıdır? Varsa cinleri nedir? Kaç yıllıktır? Kaç adettir?
    • Arazinin sulama imkânı nasıldır? Sondaj var mıdır? Varsa su kaç metreden çıkmaktadır?
    • Yakın civarında ırmak, dere vs var mı? Sulama için kullanılmakta mı? Yakın çevredeki su kaynaklarının mahsule zararı var mı?
    • Yakın çevresinde fabrika vs tarıma zararı dokunan tesisler var mıdır?
    • Parselin şekli nasıldır?
    • Parselin eğimi nasıldır? Eğim varsa üretime olumlu ya da olumsuz etkisi var mıdır?
    • Parsel cephe uzunlukları nedir?
    • Bölgenin genel ekonomisi nasıldır? Ekonomi kaynakları nelerdir?

    + 2.3.4. Akaryakıt İstasyonlarının Yerinde İncelenmesi:


     

    • Yol güzergâhındaki araç yoğunluğu nedir?
    • Aynı güzergâhtaki akaryakıt istasyonlarının sayısı ve konu akaryakıt istasyonlarına uzaklığı?
    • Bölgenin nüfus yoğunluğu nedir? Nüfus / Araç oranı nedir?
    • İstasyonun yola olan cephesi nedir?
    • Yolun refüjlü mü? Refüjlü ise en yakın dönüş yönü neresidir?
    • Saha zemini beton mu, asfalt mı? Saha zemininin yüksekliği nedir? Amortisman oranı nedir? Saha zemini faturalandırılmış mı?
    • Akaryakıt istasyonundaki binalar teknik özellikleri nedir?
    • Akaryakıt istasyonundaki faaliyetler (gelir getiren kalemler) nelerdir? (Akaryakıt gelirleri, market gelirleri, otel gelirleri, oto servis gelirleri ve diğer gelirler)
    • Günlük-aylık ve yıllık olarak akaryakıt satış verileri (litre ve TL bazlı) nedir?
    • Bayi kar oranı nedir?
    • Diğer gelirin kar oranları nedir?
    • Mevcut tankların kapasiteleri (lt), markaları, amortismanları nelerdir? En son onarım ne zaman yapılmıştır? Pompa adalarına olan mesafesi ne kadardır?
    • Pompaların markaları, tabanca sayıları, yaşları, amortisman oranları nedir?
    • Kanopilerin özellikleri, alanları, yaşı, amortismanı nedir?
    • Tonozların yaşı, amortismanı alanları nedir?
    • Varsa diğer yapılandırmaların özellikleri nedir?
    • Akaryakıt istasyonları ile ilgili lisanslar nelerdir? Süreleri ne kadardır?

    + 2.3.5. Fabrikaların Yerinde İncelenmesi:


     

    • Fabrika nerededir? (sanayi sitesi, organize sanayi sitesi, serbest bölge vs)
    • Bulunduğu yerdeki işyeri sayısı ve doluluk oranı nedir?
    • Faaliyet konusu ve olası faaliyet konuları nelerdir?
    • Yangın sistemi nelerdir?
    • Arsa üzerindeki diğer yapılandırmalar nelerdir?
    • Otopark alanı var mı?
    • Kantar, rampa gibi faaliyet konusu yapılandırmalar var mı? Varsa özellikleri nedir?
    • Çatı ve çatı kaplaması nedir?
    • Binaların yapı sınıfları nedir?
    • Jeneratör, ısıtma-soğutma sistemi ve diğer teknik sistemler nelerdir?
    • Tüm yapılandırmaların brüt ve net alanları nedir?
    • Fabrika içindeki birimler nelerdir ve alanları (brüt-net) nedir?
    • Kapı ve pencere doğramaları ve yıpranma durumları nedir?
    • Zeminler ve duvarlar nasıldır ve yıpranma durumları nedir?
    • Tavanlar nasıldır ve yıpranma durumları nedir?
    • Aydınlatma sistemi nedir?

    + 2.4. Çevre Analizi ve Veri Toplama:


     

    Değerleme aşamasının bir diğer aşaması, değerleme konusu mülkün yakın çevresinin konumu, özellikleri ve çevresi incelenir ve bu inceleme esnasında değerlemesi yapılan mülke baz alınabilecek emsal mülkler toplanır.

    + 2.4.1. Çevre Analizi:


     

    Çevre analizinde aşağıdaki hususlar incelenir:
    • Gayrimenkulün çevresindeki yapılaşma ve gayrimenkulün çevre yapılaşmasına uygun olup olmadığı,
    • Ana arterlere yakınlığı, merkezi konumluluğu, sosyal donatı alanlarının yeterliliği, okul, alışveriş merkezi, yollardan önemlileri,
    • Çevredeki mülklerin doluluk oranı,
    • Çevresinin gelişmişlik derecesi,
    • Çevresinin sosyo ekonomik yapısı,
    • Mülke ulaşılabilirlik durumları incelenir.

    + 2.4.2. Veri Toplama:


     

    Değerleme yöntemleri bölümünde kullanılmak üzere, çevre analizi yapılırken veri toplama aşaması da gerçekleştirilir. Konu mülkün niteliğine göre uygun bir veya daha çok değerleme yöntemi seçilir ve seçilen değerleme yöntemine uygun, konu mülke baz alınabilecek nitelikte veriler toplanır.
    Veri toplanırken öncelikle konu mülke baz alınabilecek konumdaki çalışma alanı seçilmelidir. Veriler toplanırken konu mülk ile yapılacak karşılaştırma kriterleri belirlenmelidir.
    Şayet konu mülke baz alınabilecek konumdaki çalışma alanında emsal alınabilecek mülk yoksa, veri toplama alanı genişletilir.

    Veri toplarken baz alınacak verilerin bilgileri aşağıdaki gibi olmalıdır:
    • Kaynak
    o Bilgi alınan kişi
    o Telefonu
    • Emsal alınacak mülkün bulunduğu
    o Cadde/Sokak adı
    o Bina adı
    o Bina numarası
    o Bulunduğu kat
    o Kattaki konumu
    o Kattaki daire sayısı
    • Emsal mülk satılık/kiralık ise pazarlık payının olup olmadığı
    • Emsal mülk satılmış ise ne zaman satıldığı
    • Brüt ve net alanlarının ne olduğu
    • Oda-salon sayısı
    • Yıpranma durumu
    • Manzarasının olup olmadığı,
    • Satılmış yada satışa çıkarılmış fiyatı

    + 2.5. Çalışma Kağıtlarının Derlenmesi ve Raporun Hazırlanması :


     

    Değerleme aşamasının son adımında mülkün nihai raporu oluşturulur. Rapor hazırlanmaya başlamadan önce çalışma kâğıtları derlenir, elde edilen bilgiler gözden geçirilir, alınan bilgilerin doğruluğu irdelenir ve değer oluşturulur. Değer oluşturulduktan sonra son gözden geçirme işleminden sonra rapor yazılmaya başlanır.

    Gözden Geçirme, Uzlaşma ve Son Değer Tahmini
    1. Değerlemede uygulanan değerleme işleminin bütün adımları gözden geçirilir.
    a. Değerlemenin amacını gözden geçirilir. (Teminat amaçlı, satış amaçlı vs)
    b. Değerlendirilecek haklar gözden geçirilir.
    c. Tahmin edilecek değer tanımlanır.
    2. Çalışma Kâğıtları kontrol edilir.
    a. Çalışma kâğıtlarında eksikliğin var olup olmadığı kontrol edilir.
    b. Çalışma kâğıtlarında var olmayan bir unsurun olup olmadığı kontrol edilir.
    3. Ofis Çalışmaları kontrol edilir.
    a. Verilerin doğruluğu kontrol edilir.
    b. Yapılan hesaplamaların doğruluğu kontrol edilir.
    c. Düzeltmeler kontrol edilir.
    d. Arsa değeri kontrol edilmelidir. Arsa için yapılan tahminin gerçekçi olup olmadığı ve piyasayı yansıtıp yansıtmadığı irdelenir.
    e. Maliyet verileri kontrol edilir. Doğruluğu irdelenir.
    f. Amortisman tahminlerinin tutarlı olup olmadığı kontrol edilir. Amortisman verileri piyasayı destekleyip desteklemediği irdelenir.
    g. GRM verileri analiz edilir. Piyasayı yansıtıp yansıtmadığı irdelenir.
    4. Değerleme Yöntemleri gözden geçirilir.
    5. Yapılan uzlaştırmalar kontrol edilir.
    a. Uzlaşma: Piyasa verilerinden türetilen iki veya daha fazla değer göstergesisin kesin değer sınırları veya tek bir tahmin şeklinde bir son değer tahminine indirgendiği bir değerleme görevinin son adımıdır.
    b. Değerleme uzmanı, her yaklaşımda değer göstergeleri aralığını daraltmak amacıyla yaklaşımları birbiriyle karşılaştırılır.
    c. Her yaklaşım piyasa verilerine dayandırılmalıdır ve her yaklaşımın mevcut ve tarafsız değerlendirilmesi gerekmektedir.
    d. Güvenilirlik, değerleme uzmanının bir yaklaşımda kullanılan her sayıya özellikle piyasa verilerinden türetilen aralık içinden seçilen tek bir sayıya olan gevenini belirtir.
    e. Duyarlılık, bir yaklaşımda kullanılan herhangi bir sayısal bileşen sınırlarının bu yaklaşımdan türetilen değer göstergesi üzerindeki etkisini belirtir. Örneğin karşılaştırılabilir kiralardan çıkarılan GRM sınırları.
    f. Uzlaşma aritmetik bir süreç değildir. Bu nedenle ortalama kullanılmaz. Hiç bir formül her yaklaşıma uygulanacak ağırlığın miktarını vermez.
    g. Farklı yaklaşımların rolleriyle ilgili klişelerden ve herhangi tek bir yaklaşımın lehine veya aleyhine ön yargılardan kaçınılmalıdır.
    i. Gelir yaklaşımı konutların değerlemesinde her zaman uygunsuz değildir.
    ii. Maliyet yaklaşımı değere mutlaka bir üst sınır koymaz.
    iii. Maliyet yaklaşımı bazen amortismanı yüksek olan konutların değerlemesinde geçerli olabilir.
    iv. Satışların karşılaştırması durgun piyasalarda, kullanılan satışlar tipik olmayabilir.
    v. Satış verileri kısıtlı olduğu zaman, tam karşılaştırılabilir olmayan mülklerden yararlanılarak bir anlam çıkarılmalıdır.
    6. Son değer tahmini yapılır.
    a. Birçok değerleme görevi bir değer tahmini gerektirir. Bu tahmin genellikle değerlemede kullanılan yaklaşımlardan elde edilen değer aralığı içinden gelmelidir.
    b. Eğer tahmin edilen aralık içinden değilse, değerleme uzmanı dikkatlice bunun nedenini açıklamalıdır.
    c. Son değer tahmini yuvarlatılmalıdır.

  • + Değerleme Sonrası Aşama

    Değerleme sonrası aşamada, değerleme uzmanları çalışma kâğıtlarının fotokopisini çektirilir, çekilen fotokopiyi kendisi arşivler, asılları ise şirket arşivinde ilgili dosyasında muhafaza edilir.